Os grandes projetos imobiliários em andamento em Porto Alegre começam a fazer sombra no centro do poder do Rio Grande do Sul. Literalmente. Um novo empreendimento de 41 andares da construtora Melnick em parceria com o grupo Zaffari, a ser construído entre as ruas Fernando Machado e Duque de Caxias, deve fazer sombra no Palácio Piratini.
Ainda em fase de Análise do Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU) de 1º Grau na Prefeitura, o projeto prevê a construção, ao lado do Museu Júlio de Castilhos, de uma torre residencial de 41 andares (a contar do nível da Fernando Machado) e de uma galeria comercial com 38 espaços comerciais, na altura da Duque de Caxias. O empreendimento englobará o supermercado localizado na Fernando Machado.
Ao todo, a previsão é que o projeto tenha 98,39 m de altura, o que faria dele, caso não seja superado até a sua conclusão, o segundo prédio mais alto de Porto Alegre, atrás apenas do Edifício Santa Cruz, de 107 m de altura.
De acordo com o estudo de sombreamento apresentado pela construtora, o empreendimento deve fazer sombra na Catedral Metropolitana e no Palácio Piratini durante a manhã, especialmente no final do verão. Esta discussão foi levantada nas redes sociais nesta segunda-feira (28), a partir da postagem do economista André Augustin, pesquisador do Observatório das Metrópoles.
Conforme consta na documentação disponibilizada no Sistema Eletrônico de Informações (SEI) da Prefeitura, o projeto foi deferido em 8 de janeiro de 2021, sendo beneficiado pela chamada “Lei dos Esqueletos” (Lei 11.531/2013), criada para incentivar a conclusão de prédios inacabados do Centro de Porto Alegre. É uma das quatro edificações no Centro beneficiadas pela legislação.
A Lei dos Esqueletos admite a possibilidade de manutenção do projeto que fora abandonado ou sua adequação, garantindo o acesso ao mesmo regime urbanístico vigente à época da aprovação original, o que impacta questões como altura, afastamentos, taxa de ocupação e recuos. No caso específico, o projeto original recebeu o habite-se em novembro de 1979, o que permitiu ao projeto atual fazer uso do regimente urbanístico da época.
O projeto atual para o empreendimento, a se chamar Edifício Duque de Caxias, previa 38 andares. Ele foi apresentado em 2017, mas foi inicialmente indeferido devido à inclusão da atividade de hotel. Foi então retomado em 2018, após parecer da Procuradoria-Geral do Município, e aprovado em janeiro de 2021.
Contudo, em março de 2021, foi solicitada sua inclusão na Lei dos Esqueletos, recebendo parecer favorável em agosto daquele ano. Na época, ele pertencia à empresa Kleebank Participações LTDA, sendo vendido à Melnick (38,4%) e ao grupo Zaffari (61,5%) em 9 de fevereiro de 2022.
Desde março de 2022, conforme consta na documentação disponibilizada no SEI, a Melnick vem apresentando à Prefeitura pedidos de modificação no projeto, o que inclui a elevação para 41 andares, passando de uma altura de 88,75 m para 98,39 m. Neste pedido, a construtora justifica a adequação pela diminuição da área total construída, de 73.097,09m² para 67.289,36m². Este pedido também prevê a inserção da atividade de hotel no local.
De acordo com o projeto apresentado pela empresa, o empreendimento terá 593 unidades, sendo 363 delas de 24,55 m² de área. A previsão é de 696 vagas de garagem.
A mudança na altura, porém, não é apenas um detalhe. Em razão do empreendimento estar localizado na Duque de Caxias ao lado do Museu Júlio de Castilhos, que foi tombado como patrimônio público do Estado em 2002, ele precisa respeitar regras de zoneamento previstas em portaria da Secretaria Estadual da Cultura (Sedac), que prevê edificação de no máximo 15 pavimentos ou 45 metros na área do entorno do museu.
Procurado pela reportagem, o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico do Estado (Iphae), divisão da Sedac responsável pela fiscalização do tema, informou que recebeu o projeto original e deu parecer favorável a um empreendimento com altura de até 45 m de fachada a contar da Duque de Caxias. No entanto, por se tratar de bem tombado, qualquer mudança precisa obrigatoriamente passar por aprovação do Iphae, que até o momento não recebeu esta demanda.
“Todos os empreendimentos, obrigatoriamente, passam por aprovações no Iphae, por existir portaria de entorno definida. A portaria 2002 limita a 15 andares ou 45 m de altura. O prédio em questão tem 41 andares a contar da Fernando Machado. É um lote só, da Duque até a Fernando Machado. Se atenderem a altura máxima permitida de 45 metros, pelo alinhamento da Duque, eles estarão atendendo as diretrizes da portaria”, diz nota encaminhada pelo Iphae à reportagem.
Em 28 de abril deste ano, a Melnick encaminhou à Prefeitura mais um pedido de modificação no projeto aprovado, solicitando a alteração do perímetro da torre do edifício, aumento da altura da edificação e extensão da Taxa de Ocupação da Duque de Caxias para o restante do terreno. Este pedido informa que o empreendimento terá 60 metros lineares de fachada na Rua Duque de Caxias (a base do prédio começa a contar na Fernando Machado), ao lado do Museu Júlio de Castilhos.
“Cabe salientar o fato de que o centro da cidade sempre conviveu bem com a verticalização e que já existe sinergia entre o patrimônio histórico e as edificações altas de seu entorno. Além disso, a proporção de ‘vazio urbano’ do ponto de inserção do terreno em questão abre um caráter de exceção para a implantação”, argumenta a construtora.
Na documentação disponibilizada pelo SEI não consta nenhum andamento posterior do processo de licenciamento. A Secretaria Municipal do Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade de Porto Alegre (Smamus) confirmou à reportagem que o licenciamento do empreendimento segue na fase de análise do EVU.
Procurada pela reportagem com uma série de questionamentos, a Melnick se limitou a encaminhar a seguinte nota: “A Melnick atua de forma ética e transparente no desenvolvimento dos seus empreendimentos imobiliários e em total conformidade com a legislação vigente. Nesse sentido, informa que todos os empreendimentos são submetidos a rigoroso processo de aprovação perante todos os órgãos competentes”.
