O governo do Estado publicou na segunda-feira (18) o novo o edital de concessão do Cais Mauá, que prevê a realização do leilão em dezembro deste ano. O Sul21 conversou com o secretário Pedro Capeluppi, titular da Secretaria de Parcerias e Concessões (Separ), sobre as mudanças em relação ao edital anterior, que não encontrou interessados no leilão de dezembro de 2022, e as expectativas para o próximo certame.
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Capeluppi avalia que o momento em que o leilão ocorrerá em 2023 será mais favorável à tentativa de 2022. “O ano passado era um ano eleitoral e com várias incertezas em relação ao Brasil. Era um momento tenso, os investidores todos apreensivos, não só com esse projeto, mas com outros projetos também. Agora é um momento onde existe menos incerteza, as pessoas já entenderam qual é o caminho do governo federal, qual é o caminho dos governos estaduais, então é natural que agora os investidores possam estar mais focados em avaliar os projetos, não um contexto que está além”, disse.
O secretário pontua que, após a tentativa de 2022, o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), que elaborou o edital em conjunto com a Separ, promoveu conversas com investidores para entender o que poderia ser aprimorado nas condições oferecidas pelo edital. Capeluppi diz que a “lógica é a mesma”, mas que ocorreram adaptações para deixar o edital mais claro.
“Por exemplo, uma das coisas feitas foi a adequação de alguns documentos do edital para esclarecer o que eram investimentos obrigatórios e o que eram investimentos que estão ali apenas como referência. Existe um projeto referencial que o investidor pode optar por utilizá-lo, e aí existe uma vantagem em relação a isso porque o Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU) para esse conceito de projeto já foi feito. Mas é referencial”, diz, destacando que a proposta, que prevê a construção de nove torres comerciais e residenciais na área das Docas, não precisa ser seguida.
Além disso, o edital agora deixa claro os valores de investimentos que precisarão ser feitos a curto e a médio prazo nas obras de revitalização dos armazéns históricos, mantendo as características dos bens tombados. O secretário destaca que, na revitalização, serão investidos R$ 353 milhões ao longo de 30 anos. “É importante deixar claro que boa parte desse investimento, R$ 210 milhões, é feita no início, nos três primeiros anos ali onde os armazéns são revitalizados. O resto é a manutenção e investimentos para evitar que investimentos feitos para revitalizar sejam depreciados”, diz.
Além do primeiro leilão ter dado deserto, o Cais Mauá apresenta um longo histórico de insucessos em suas tentativas de concessão pelo governo do Estado. Em 2010, o consórcio Cais Mauá do Brasil venceu a licitação para a realização da revitalização e exploração comercial da área por 25 anos. Nove anos depois, apesar de o consórcio ter recebido as licenças e autorizações necessárias para tocar o projeto, o contrato foi rompido pelo governo do Estado em razão do consórcio sequer ter iniciado as obras e não ter apresentado as garantias financeiras que comprovariam a sua capacidade de fazer o investimento.
O secretário Capeluppi avalia que o governo não pode correr o risco de repetição do cenário do edital anterior e diz que o novo edital prevê garantiras para que isso não ocorra. “Assim como em outras concessões, você tem mecanismos contratuais com o objetivo de garantir que o investimento seja feito. Primeiro deles, existe uma garantia de execução, que nós inclusive aumentamos do edital passado para agora. Agora precisa ter um seguro, uma garantia de execução que a concessionária tem que manter equivalente a 10% do valor do contrato. Ou seja, 10% de R$ 353 milhões, que é o valor do contrato. Além disso, para que o contrato seja assinado, existe uma exigência de integralização de capital por parte da concessionária, que vai se ajustando ao longo do tempo antes dela ter que fazer os investimentos. Para assinar o contrato, ela já tem que colocar dinheiro na frente. Ela tem que integralizar esse capital e essa curva de integralização vai aumentando de acordo com as etapas do projeto, até que chegue lá no final e faça todos os investimentos”, diz.
Além disso, ele avalia que a existência de um EVU aprovado na Prefeitura para o projeto referencial dá mais segurança e previsibilidade de retorno para os investidores, o que tornaria a concessão mais factível. “O processo de aprovação do EVU envolve a participação popular e, quando você faz um processo de concessão sem ter isso definido, você vai ter um investidor que não sabe exatamente o que ele pode fazer, então ele não sabe as receitas que ele pode aferir nesse projeto. O que, claro, prejudica muito a sua capacidade de prever e montar um projeto que seja exequível. Com o estudo que o BNDES, com o Masterplan que já tem o EVU aprovado, você consegue colocar no papel e deixar isso mais claro”, diz. “Esse mix de garantia de execução, integralização do capital antes, aliado ao EVU já aprovado, é o que nos dá bastante segurança em relação à capacidade de executar. E, claro, os mecanismos do contrato garantem ao Estado acompanhar os indicadores econômicos financeiros da concessionária. Caso, logo no começo ou ao longo do tempo, você identifique que a concessionária não tem condições de fazer os investimentos, as penalidades são aplicadas e, em última instância, você aplica uma caducidade”, complementa.
Com relação ao uso cultural dos armazéns A e B e do Pórtico Central, o secretário diz que não houve mudanças em relação ao edital anterior e pontua que está mantida a premissa de que o objetivo da revitalização é integrar a área do Cais Mauá à cidade. “O Cais, toda aquela área, tem que a vocação da área tem que ser mantida. Ou seja, a utilização como patrimônio histórico e cultural da cidade de Porto Alegre e do Estado do Rio Grande do Sul. Isso está escrito no contrato. O objetivo não é desvirtuar o uso e a vocação daquela área. Com relação às áreas específica, os armazéns A e B e o Pórtico Central vão ser revitalizados pela concessionária e administrados depois pelo Estado, por meio da Secretaria de Cultura, que, com base em todas as suas normativas, vai desenhar como será feita a gestão dessas áreas. Lembrando que a concessionária é responsável por manter ali o serviços básicos de limpeza, segurança, e a Secretaria de Cultura deve aparelhar as áreas de acordo com o uso e definir qual é a programação que vai ser feita”, afirma.
Nas últimas semanas, a partir das fortes chuvas que vêm atingindo o Rio Grande do Sul e Porto Alegre, o nível do Rio Guaíba se aproximou da cota de enchente na altura do Cais, o que levou a Prefeitura a se preparar para a possibilidade de fechar as comportas ao longo do Muro do Mauá. Capeluppi confirma que o edital mantém a previsão de retirada de parte do muro, mas salienta que esta é praticamente uma etapa separada do processo, uma vez que só ocorrerá em caso de aprovação de órgãos como Fepam e Dmae para as novas soluções apresentadas pela concessionária.
“A premissa que também tem que ser mantida é manter o mesmo nível de proteção em relação às cheias do que o muro representa hoje. O muro foi desenhado lá atrás, com base no que aconteceu na cheia lá de 1941, ele tem 3 m de altura, que dão aquela proteção adicional ali. A cota de inundação do Cais é de 3 metros e ainda tem uma proteção de 3 m no muro. O BNDES propôs nos estudos alternativas que existem no mundo de contenção de águas de cheias e algumas delas estão propostas ali como opções. Mas, basicamente, você tem que manter o mesmo nível de proteção. A solução colocada envolve a elevação de uma área chamada de ‘promenade‘ entre os armazéns e o Guaíba, que teria ali 1,26 m [funcionaria como uma espécie de arquibancada para contemplação ao longo de toda a área do Cais]. Então, na verdade, está melhorando a situação em relação a hoje, porque você protegeria também os armazéns. Hoje, os armazéns estão desprotegidos, a área das Docas está desprotegida. Com o novo sistema proposto, você vai trazer para mais perto do Guaíba a proteção e proteger não só a cidade, como a área dos armazéns também. Claro, todo mundo que hoje é responsável por acionar esse controle de cheias tem que aprovar essa solução. A retirada do muro só vai acontecer quando o mecanismo tiver instalado”, afirma.
Nesta quinta-feira, o Coletivo “Cais Cultural Já” e o Projeto de Extensão “Ocupação Cais Mauá Cultural”, desenvolvido na UFRGS, divulgaram uma nota técnica detalhando as mudanças no edital que eles consideram negativas em relação ao processo anterior. Confira aqui.
