O leilão realizado na manhã desta terça-feira (6) na Bolsa da Valores (B3), em São Paulo, confirmou o Consórcio Pulsa RS como vencedor da licitação para a revitalização do Cais Mauá, em Porto Alegre. Único participante do certame, o consórcio apresentou o lance de contraprestação do Estado no valor de R$ 144,883,080,00, que era o lance mínimo que poderia ser dado pelos participantes.
O Consórcio Pulsa RS é formado pelas empresas Spar Participações e Desenvolvimento Imobiliário LTDA e Credilar Empreendimentos Imobiliários. A concessão tem prazo de 30 anos, com previsão de investimentos de R$ 353,3 milhões para a revitalização e qualificação do trecho que vai da Usina do Gasômetro até a Estação Rodoviária de Porto Alegre, com extensão de três quilômetros e área de 181,2 mil metros quadrados. Nos cinco primeiros anos de concessão, o consórcio deverá reestruturar o patrimônio histórico (armazéns tombados e pórtico central) e revitalizar as docas. Ao todo, são 12 armazéns e 3 três docas, estas com possibilidade de edificações para uso residencial e corporativo.
Em contrapartida, o consórcio receberá a posse da área das Docas do Cais e — conforme o masterplan já aprovado para a área e que não precisa ser seguido — poderá construir no local até nove torres comerciais e residenciais. A área ao lado dos armazéns, próxima ao Gasômetro, também poderá receber edificações comerciais.
O leilão previa que a proposta vencedora seria aquela que apresentasse o menor valor de contraprestação por parte do governo do Estado, com o máximo previsto em edital de R$ 144,883,080,00, que foi o valor da proposta vencedora. Contudo, o governo explica que a contraprestação ocorre no âmbito da transferência do imóvel da área das docas do Cais, que poderá ser utilizado para incorporação imobiliária, e não significará um desembolso financeiro.
Em seu discurso de “batida do martelo”, Sergio Stein, diretor-executivo da Spar, afirmou que o consórcio é uma iniciativa de empresas que estão vinculadas ao desenvolvimento do RS e de empreendedores que conhecem a economia e a cultura local. “Esse projeto vai emoldurar o Cais Mauá, conectando a cidade à Orla do Guaíba, estimular a ocupação de um espaço hoje inacessível”, disse.
Stein destacou que a revitalização unirá cultura, arte, gastronomia e entretenimento, trazendo também novas opções de ensino, moradia e negócios em harmonia com a paisagem que é um cartão-postal da cidade.
Durante a coletiva de imprensa realizada após o leilão, Stein afirmou que o consórcio vai analisar o trabalho de modelagem já feito Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), mas não se comprometeu com a proposta de construção de nove torres, destacando que a prioridade será iniciar a revitalização dos armazéns. “De maneira alguma nós queremos pensar no projeto imobiliário nesse momento. Nós temos um projeto relevante, difícil e complexo, e nós estamos muito focados nisso nesse momento. A primeira coisa que nós vamos fazer é entregar o Cais Mauá para a população”, afirmou.
A respeito do uso da área das docas, ele reforçou que a modelagem do BNDES é um projeto referencial. “Nós podemos ou não utilizá-lo, mas ele é muito importante, porque ele nos dá certeza de que a Prefeitura está empenhada e fez os melhores esforços para dar a garantia jurídica de que a gente não vai passar o que outros consórcios passaram de ganhar um processo e ter que caminhar, caminhar, caminhar e não saber quando se chega no fim para começar a investir e ter esse retorno”, disse.
O secretário estadual de Parcerias e Concessões, Pedro Capeluppi, afirmou que o Estado será “implacável na fiscalização” para garantir a excelência do projeto. Ao ser questionado na coletiva a respeito das garantias para execução do projeto — a concessão anterior para revitalização do Cais Mauá foi encerrada pela falta de capacidade do consórcio ganhador de executar a obra –, o secretário pontuou que o processo de licitação já traz uma série de requisitos e exigências previstas na legislação que regra parcerias público privadas (PPPs).
“Existe uma série de exigências que são feitas de acordo com a complexidade de cada projeto. Nesse caso, a gente tem, primeiro, só para a apresentação da proposta existe a necessidade de uma garantia de proposta que o licitante tem que dar para a B3 e para a comissão de licitação. Só para vir aqui e apresentar a proposta, ele tem que deixar R$ 3,5 milhões consignados, que é 1% do valor do contrato. Ou seja, aí você vai começando a eliminar aventureiros. E as exigências todas de qualificação e habilitação técnica que serão abertas agora na sequência da proposta comercial trazem ali uma série de requisitos para comprovação da experiência, de que o consórcio tem capacidade para poder executar um projeto desse porte. Também a exigência de integralização de capital na hora da assinatura de contrato, que começa com R$ 30 milhões, mas vai aumentando ao longo do tempo, casado com o desembolso previsto no projeto, justamente para a gente ter certeza de que vai haver fluxo de caixa suficientes para os investimentos serem realizados. Então, tudo isso é desenhado antes da licitação”, disse.
Capeluppi e o governador Eduardo Leite pontuaram na coletiva que o fato de apenas uma proposta ter sido apresentada não significa que a concessão do Cais Mauá não atraiu outros interessados. Eles destacaram que o Consórcio Pulsa RS foi o único a aderir ao leilão neste momento, mas avaliaram que outras empresas estavam na expectativa de que o leilão pudesse dar vazio, o que obrigaria o Estado a tornar a proposta mais atrativa.
“Só um interessado teve condições de colocar uma proposta compatível com as exigências do edital, é isso que a gente tem aqui hoje. Existe uma seleção natural ao longo do processo”, afirmou Capeluppi. “Eventualmente, aqueles que não apresentaram proposta fizeram uma aposta também de que este leilão não aconteceria porque faltariam interessados e o governo seria obrigado a fazer uma nova modelagem mais favorável ao investidor”, complementou Leite.
O governador também explicou que a assinatura do contrato deve levar entre 60 e 90 dias, que é o período para análise de documentação e habilitação do consórcio. Uma vez assinado o contrato, a previsão é de que o início das obras ocorra em seis meses, o que indica que a revitalização deve começar no último trimestre do ano.
Ao ser questionado sobre o que acontecerá com o Muro da Mauá, o governador ressaltou que o plano é a retirada da estrutura, mas salientou que isso só ocorrerá após a instalação de uma solução de proteção alternativa. Ele ponderou que a modelagem elaborada pelo BNDES sugere alternativas ao muro, mas que o próprio empreendedor poderá apresentar soluções que poderão ser aproveitadas, caso respeitem critérios técnicos e garantam a proteção para a cidade contra cheias do Guaíba.
Já o prefeito Sebastião Melo afirmou que o papel da Prefeitura é “licenciar rápido” o empreendimento e avaliou que o Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU) para a área que já foi aprovado pelo município poderá ser aproveitado em 70% ou 80% pelo consórcio. Ele também avaliou que as mudanças urbanísticas no Centro já promovidas na atual gestão garantem segurança jurídica ao projeto. “Queremos começar essa obra, sob a liderança do governador, para anteontem”, afirmou.
Durante a coletiva, o prefeito Melo destacou que o EVU é um balizamento e que, após a assinatura do contrato, será necessário fazer a avaliação do projeto executivo para a área das docas, etapa do licenciamento que analisa o detalhamento da proposta que ainda vai ser apresentada pelo consórcio.
Como resultado de um processo mediado por agentes culturais da cidade e responsáveis por apresentar uma proposta alternativa para uso cultural da área, a concessão garante que o Cais Mauá terá uma área reservada para eventos culturais. Os espaços destinados para essa finalidade serão os Armazéns A e B e o Pórtico Central para uso exclusivo da Secretaria da Cultura (Sedac), que poderá utilizá-los de forma direta ou indireta durante o período da concessão.
Outra previsão do edital é a obrigação de destinação de dois armazéns (ou área equivalente a 8 mil metros quadrados) para eventos do Estado por um período de 30 dias anuais. Um exemplo de evento citado pelo governo é o South Summit Brazil.
O leilão estava previsto para ser realizado no dia 21 de dezembro antes de ser remarcado para 6 de fevereiro. Uma tentativa anterior, em dezembro de 2022, não encontrou interessados. Após o fracasso inicial, foram feitas alterações no edital.
Além do primeiro leilão ter dado vazio, o Cais Mauá apresenta um longo histórico de insucessos em suas tentativas de concessão pelo governo do Estado. Em 2010, o consórcio Cais Mauá do Brasil venceu a licitação para a realização da revitalização e exploração comercial da área por 25 anos. Nove anos depois, apesar de o consórcio ter recebido as licenças e autorizações necessárias para tocar o projeto, o contrato foi rompido pelo governo do Estado em razão do consórcio sequer ter iniciado as obras e não ter apresentado as garantias financeiras que comprovariam a sua capacidade de fazer o investimento.
Em abril de 2018, foi deflagrada a Operação Gatekeeper da Polícia Federal para apurar desvios em fundos de investimentos com aplicações em projetos de construção civil. Um dos alvos da PF foi o Fundo de Investimento em Participações Cais Mauá do Brasil, responsável por 90% dos recursos captados para o investimento nas obras do Cais Mauá. Nessa época, o fundo era gerido pela Reag Investimentos, que encaminhou à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) uma carta de renúncia da gestão do F.I.P. Em seu lugar, assumiu a empresa LAD Capital, especializada na gestão de ativos estressados, isto é, projetos com problemas.
Ao assumir o controle do projeto do Cais Mauá, a LAD Capital resolveu mudar a forma de captação de recursos para tocar as obras. Em vez de contar com investimentos de fundos previdenciários, como buscava o consórcio anteriormente, ela voltou seu olhar para empreendedores privados interessados em colocar seus negócios em um dos 11 armazéns tombados, o que antes era uma etapa a ser realizada após a conclusão da revitalização desses armazéns, a chamada Fase 1 do Cais Mauá. Para isso, desenvolveu o projeto do Marco Zero, posteriormente chamado de Cais Embarcadero. Mesmo com a rescisão do contrato, a instalação do Embarcadero foi autorizada pelo governo do Estado.
Inaugurado em novembro de 2021, entre a Usina do Gasômetro e o Armazém A7, o Cais Embarcadero será de responsabilidade da nova concessão após a assinatura do contrato.
