O Conselho Gestor do Programa de Concessões e Parcerias Público-Privadas do Estado aprovou a nova versão do edital de concessão do Cais Mauá, com o leilão devendo ser realizado em dezembro deste ano. Em dezembro de 2022, a primeira tentativa de concessão do Cais Mauá não encontrou interessados. De acordo com a Secretaria de Parcerias e Concessões, o edital que já havia sido aprovado pelo Tribunal de Contas do Estado, deverá ser publicado nos próximos dias.
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Segundo a pasta, entre as mudanças em relação ao edital anterior está a previsão de que o vencedor da concessão terá que apresentar um plano de fluidez de tráfego antes de grandes eventos no Cais. Também foi aumentada a garantia de execução do contrato de 5% para 10%, o que significa que o concessionário terá que apresentar um seguro para o caso de não conseguir executar as intervenções previstas em contrato. Além disso, o novo edital prevê que o investidor, com aprovação do Estado, poderá usar recursos do potencial construtivo da área para fazer intervenções no local. Segundo a secretaria, um exemplo de intervenção seriam obras de acesso ao Cais.
Conforme o secretário estadual de Parcerias e Concessões, Pedro Capeluppi, informou a GZH, outra mudança para tornar o edital mais atrativo é a redução da exigência de que o concessionário integralize grande parte dos investimentos no início do contrato. Agora, passa a estar prevista uma curva de desembolso que seria mais adequada aos períodos de execução do projeto.
O trecho concedido compreende a área ao lado da Usina do Gasômetro até a Estação Rodoviária de Porto Alegre, uma extensão de três quilômetros e uma área total de 181,2 mil metros quadrados.
O edital prevê investimentos de R$ 353,3 milhões para revitalização e qualificação do local e investimentos totais de R$ 556,6 milhões ao longo de 30 anos. A previsão é de que, em cinco anos, seja promovida a revitalização do patrimônio histórico (armazéns tombados e pórtico central) e da área das docas. Também é previsto, dentro do investimento, a manutenção e operação das estruturas pelo período de 30 anos.
Em contrapartida, o vencedor do leilão poderá construir até nove torres comerciais e residenciais na área das Docas. A área ao lado dos armazéns, próxima ao Gasômetro, também poderá receber edificações comerciais.
O edital também prevê a proibição da cobrança de ingressos para pedestres acessarem o Cais Mauá.
Além do primeiro leilão ter dado vazio, o Cais Mauá apresenta um longo histórico de insucessos em suas tentativas de concessão pelo governo do Estado. Em 2010, o consórcio Cais Mauá do Brasil venceu a licitação para a realização da revitalização e exploração comercial da área por 25 anos. Nove anos depois, apesar de o consórcio ter recebido as licenças e autorizações necessárias para tocar o projeto, o contrato foi rompido pelo governo do Estado em razão do consórcio sequer ter iniciado as obras e não ter apresentado as garantias financeiras que comprovariam a sua capacidade de fazer o investimento.
Em abril de 2018, foi deflagrada a Operação Gatekeeper da Polícia Federal para apurar desvios em fundos de investimentos com aplicações em projetos de construção civil. Um dos alvos da PF foi o Fundo de Investimento em Participações Cais Mauá do Brasil, responsável por 90% dos recursos captados para o investimento nas obras do Cais Mauá. Nessa época, o fundo era gerido pela Reag Investimentos, que encaminhou à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) uma carta de renúncia da gestão do F.I.P. Em seu lugar, assumiu a empresa LAD Capital, especializada na gestão de ativos estressados, isto é, projetos com problemas.
Ao assumir o controle do projeto do Cais Mauá, a LAD Capital resolveu mudar a forma de captação de recursos para tocar as obras. Em vez de contar com investimentos de fundos previdenciários, como buscava o consórcio anteriormente, ela voltou seu olhar para empreendedores privados interessados em colocar seus negócios em um dos 11 armazéns tombados, o que antes era uma etapa a ser realizada após a conclusão da revitalização desses armazéns, a chamada Fase 1 do Cais Mauá. Para isso, desenvolveu o projeto do Marco Zero, posteriormente chamado de Cais Embarcadero. Mesmo com a rescisão do contrato, a instalação do Embarcadero foi autorizada pelo governo do Estado.
